Ngoài cách thức làm nhà theo cách truyền thống, hiện nay có thêm cách làm nhà theo hình thức trọn gói. Làm theo cách này chủ nhà không cần quan tâm đến việc tối ưu các yếu tố tài chính trong quá trình thi công nữa, nhưng tôi vẫn khuyên bạn nên đọc kỹ bài này để biết mình nên đầu tư vào đâu và đầu tư như thế nào để hiệu quả
Bạn có thể tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan khác đến quá trình chuẩn bị khi làm nhà tại: https://giupbanlamnha.com/quan-ly-lam-nha
Các loại chi phí làm nhà và cách tối ưu
Để biết làm nhà hết bao nhiêu tiền, cách tiết kiệm ra sao, trước hết bạn phải nắm rõ các loại chi phí đó là gì?
Thời gian, công sức của chủ nhà.
Tôi cá là bạn chưa bao giờ nghe đến loại chi phí này ở bất kỳ đâu, nhưng hãy theo dõi tiếp bài viết xem tôi nói đúng hay không nhé!
Nhiều chủ nhà mất ăn, mất ngủ, bỏ bê công việc, thậm chí gia đình xảy ra mâu thuẫn khi làm nhà. Bạn nên nhớ việc làm nhà có thể kéo dài vài tháng, thậm chí một năm hoặc hơn, nếu lúc nào cũng trong tình trạng như tôi vừa kể thì thiệt hại là bao nhiêu, bạn hiểu ý tôi chứ?
Tại sao thay vì khổ sở với những việc này bạn không thảnh thơi đi kiếm tiền và giao việc này cho người khác. Cách làm cụ thể ở đây là gì?
Bước 1: Xác định định hướng, mục tiêu làm nhà.
Bạn có thể xem thêm tại bài viết 5 kinh nghiệm để có phương án làm nhà tối ưu
Sai lầm cơ bản mà chủ nhà thường mắc phải đó là không có định hướng, mục tiêu rõ ràng khi làm nhà, dẫn đến không biết làm cái gì và dựa vào đâu. Bạn nên nhớ làm nhà là việc khó khăn và kéo dài, nếu không có định hướng, phương án rõ ràng ngay từ đầu sẽ rất mệt mỏi, tốn kém, không hiệu quả.
Bước 2: Tìm và gặp nhà tư vấn thiết kế uy tín, nhiều kinh nghiệm càng sớm càng tốt.
Vi sao ư? Họ nhiều kiến thức, kinh nghiệm và công cụ làm việc hơn bạn, việc của bạn là xác định khả năng và nhu cầu của nhà mình, việc làm thế nào để biến điều đó thành ngôi nhà ngoài thực tế là việc của người làm chuyên môn. Bạn chọn sai việc khổ là đúng rồi.
- Nhiều người vẫn có tư tưởng tự thiết kế để tiết kiệm tiền làm nhà. Cách làm này xưa như diễm rồi và chẳng khác nào bắt con tép bỏ con tôm. Những căn nhà làm kiểu này thường chẳng giống ai, kiến trúc xấu, không gian lộn xộn, đập phá, sửa chữa nhiều... và cuối cùng là tiền mất tật mang.
Chi phí chung.
Chi phí chung bao gồm:
- Lệ phí cấp phép xây dựng, phí thuê mặt bằng thi công (nếu có), thuế trước bạ.
Đây là loại chi phí theo quy định của nhà nước, bạn liên hệ với địa chính phường, xã để được hỗ trợ và tư vấn cách làm tốt nhất.
Phần này vì lý do tế nhị, tôi không muốn nói kỹ hơn. Tuy nhiên, làm theo cách ở trên có thể bạn sẽ tiết kiệm được một khoản không nhỏ.
- Làm kho bãi tập kết vật liệu, lán trại cho công nhân (nếu có), đấu nối điện nước đến chân công trình
Chi phí này là khác nhau tùy từng trường hợp cụ thể, tuy nhiên bạn nên biết để đưa vào khi tính toán chi phí làm nhà. Một số trường hợp khoản này không hề nhỏ, thậm chí đến 15-20 triệu là bình thường. Tính toán chi phí làm nhà bạn càng cẩn thận, càng chi tiết càng tốt, vì có rất nhiều khoản phải chi tiêu, bạn đừng bỏ qua bất kỳ chi phí nào dù là nhỏ nhất.
- Chi phí phá dỡ công trình (nếu có)
- Chi phí hỗ trợ, bồi dưỡng nhân công.
Đây là chi phí không chính thức trong hợp đồng làm nhà. Nhưng thực tế, dù ít nhiều hầu như nhà nào cũng có. Khoản này bao gồm: tiền chè, nước, thuốc , bồi dưỡng đổ bê tông, bồi dưỡng hàng tháng, khởi công, kết thúc công trình...
Chi phí này bao nhiêu tùy vào thói quen ở từng vũng miền khác, từng chủ nhà khác nhau. Bạn nên linh động, không nên quá thoải mái gây lãng phí, tốn kém, nhưng cứng nhắc quá cũng không tốt.
- Chi phí san lấp mặt bằng.
Chi phí san lấp mặt bằng gồm:
+ Vật liệu san lấp: thông thường là cát, đá dăm, đá mạt…
+ Xe máy vận chuyển.
+ Nhân công
Người làm nhà thường không tính chi phí này. Nhưng tôi nhắc lại lần nữa, khi làm nhà bạn càng cẩn thận, càng chi tiết càng tốt và không được bỏ qua bất kỳ loại chi phí nào dù là nhỏ nhất.
Chi phí thiết kế
Để làm được ngôi nhà như ý bắt buộc phải có thiết kế. Tuy nhiên thiết kế như thế nào để hiệu quả thì không phải ai cũng biết. Ở đây, tôi không đề cập đến nội dung thiết kế như thế nào. Vấn đề là làm thế nào để tiết kiệm mà vẫn đảm bảo hiệu quả.
Sẽ có người không đồng ý với chia sẻ ngay sau đây, nhưng là người làm thiết kế và thi công nhà nhiều năm tôi thấy đúng.
- Thứ nhất: Lựa chọn mức độ thiết kế phù hợp.
Một thiết kế đắt đỏ, hoành tráng, đầy đủ các thành phần nhưng không thể hoặc không có điều kiện triển khai ra ngoài thực tế thì để làm gì? Giá trị của bản thiết kế nằm ở mức độ đáp ứng được yêu cầu của bạn, không nằm ở số tiền bạn bỏ ra.
Nhiều ông thiết kế đến gặp chủ nhà nổ tưng bừng, tỏ ra nguy hiểm, phải thế nọ, phải thế kia, chém gió tùm lum ta la… nhưng trọng tâm vấn đề thì chẳng thấy nói gì. Khi làm thiết kế, theo tôi trước hết phải đồng cảm với những suy nghỉ, khó khăn, yêu cầu của chủ nhà, cùng chủ nhà trao đổi, bàn bạc, từ đó để tư vấn phương án tối ưu và tiết kiệm nhất.
Thứ 2: Chỉ thiết kế những phần việc cần thiết.
- Nếu nhà bạn không quá phức tạp chỉ cần thiết kế kết cấu sơ bộ, thiết kế kiến trúc và định hướng nội thất là đủ (nội thất chỉ thiết kế sau khi hoàn thiện). Bạn nên nhớ thành phần hồ sơ càng nhiều thì đơn giá thiết kế càng cao.
- Việc có bản thiết kế đầy đủ chi tiết các thành phần (quy hoạch, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật, dự toán, phối cảnh, nội thất) là rất tốt. Nhưng câu hỏi đặt ra là có thực sự cần thiết và có điều kiện triển khai hay không? Thông thường bạn chỉ được nghe đơn giá thiết kế là: 100k, 200k hay 300k/m2 bao gồm những việc này việc kia…, mấy ai nói với bạn phần việc nào không nên làm.
Chi phí thuê giám sát
Trường hợp thi công phức tạp, diện tích sàn, chiều cao tầng lớn, chi phì làm nhà từ 4-5 tỷ trở lên bạn nên thuê giám sát.
Trường hợp quy mô công trình không lớn, theo tôi thay vì tốn thuê giám sát bạn nên yêu cầu hoặc hợp đồng người thiết kế hỗ trợ bạn trong quá trình thi công sẽ tốt và tiết kiệm hơn rất nhiều vì họ hiểu rõ nhà bạn nhất.
Chi phí nhân công: xây dựng, điện nước, nội-ngoại thất
Chi phí này khá rõ ràng, tôi không khuyến khích bạn tiết kiệm chi phí nhân công bằng mọi cách, đôi khi tính toán quá lại phản tác dụng. Đơn giá nhân công theo mặt bằng chung ở mỗi nơi, bạn lựa chọn giá nào tùy theo yêu cầu công việc của nhà mình. Tuy nhiên tôi lưu ý bạn 2 ý:
- Tìm hiểu kỹ đội thợ bạn sẽ thuê để làm sao chất lượng công việc phải tương đương với đơn giá giao khoán. Bạn muốn biết chất lượng và phong cách làm việc của tổ thợ thi công như thế nào tốt nhất đi hỏi chủ nhà trước đã thuê họ làm sẽ rõ.
- Không ham rẻ gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng công trình, tiền nhân công tiết kiệm được không nhiều đâu, nhưng cái giá bạn phải trả là rất chát đấy!
Chi phí vật liệu
Đây là khoản phải chi nhiều nhất khi làm nhà. Vật liệu xây dựng có 2 loại: vật liệu xây thô và vật liệu hoàn thiện.
- Vật liệu xây thô: cát, đá, xi, bê tông, sắt thép…, đơn giá vật liệu thô giữa các nhà cung cấp dao động thường không lớn.
Để tối ưu chi phí này, cần nâng cao ý thức sử dụng của công nhân, sử dụng vật liệu phù hợp công việc đúng định mức quy định. (Định mức sử dụng vật liệu là gì hãy theo dõi phần tiếp theo của bài viết)
- Vật liệu hoàn thiện: gạch, đá ốp lát, sơn bả, lan can cầu thang, cửa đi, cửa sổ… đơn giá giữa các loại này trênh lệch khác nhiều. Bạn nên dành thời gian cân nhắc khi mua, nên lựa chọn sản phẩm có thương hiệu từ nhà cung cấp uy tín trên thị trường.
- Dành thời gian tìm hiểu và thương lương với các đại lý để được hưởng chiết khấu cao nhất, nếu có thể mua từ đại lý cấp 1 là tốt nhất.
Chi phí thiết bị
Chi phí thiết bị bao gồm: thiết bị điện, vệ sinh, thang máy, hệ thống camera, internet, thang máy (nếu có). Chiết khấu nhà sản xuất thiết bị để lại cho đại lý khá cao, tìm hiểu sớm và thương lượng kỹ để mua được với giá gần với giá gốc sẽ tiết kiệm được khá nhiều.
Chi phí ca máy
Chi phí ca máy có thể gồm: thuể máy múc, ca máy đổ bê tông, ca máy ép cọc (nếu có)…
Dự phòng phí do thay đổi thiết kế, hao hụt vật liệu.
Dù cẩn thận đến đâu, làm nhà cũng không thể tránh được chi phí phát sinh, tuy nhiên bạn có thể giảm thiểu đáng kể chi phí này bằng cách:
- Tính toán kỹ công năng sử dụng trước khi làm, hạn chế tối đa việc thay đổi thiết kế, thay đổi vật liệu, đập phá, sửa chữa…một số trường hợp làm nhà không có thiết kế hoặc không có chính kiến dẫn đến phát sinh rất nhiều chi phí không đáng có.
- Quản lý, kiểm soát việc sử dụng vật liệu theo đúng định mức.
Chi phí cổng, tường rào, sân vườn…
Trường hợp nhà bạn có các hạng mục này phải đưa vào khi tính toán chi phí làm nhà.
Khi thuê các đơn vị thực hiện quá trình làm nhà: giám sát, thi công xây dựng hoặc xây nhà trọn gói, tất cả các loại chi phí này phải được thể thiện chi tiết, rõ ràng trong hợp đồng.
Các vấn đề liên quan đến hợp đồng xây dựng, bạn có thể xem tại Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở – nguyên tắc và nội dung cần biết
Dự trù kinh phí làm nhà
Phần trên tôi đã liệt kê tất cả các loại chi phí làm nhà và cách để làm sao tiết kiệm nhất. Tuy nhiên để tính toán các chi phí đó như thế nào thì không phải dễ dàng. Bạn yên tâm, phần tiếp theo của bài viết sẽ giúp bạn.
Để dự trù kinh phí làm nhà có 2 cánh.
Tính toán chi phí làm nhà dựa vào định mức sử dụng vật liệu
Đây là cách tính chi tiết và chính xác nhưng khá phức tạp. Tuy nhiên sẽ rất tốt nếu dùng cách này để kiểm soát việc sử dụng vật tư, vật liệuvà tình hình tài chính.
Cụ thể các bước như sau:
Bước 1: Thiết kế công trình.
Bước 2: Dựa vào bản vẽ, tính toán tất cả khối lượng vật liệu cần để làm nhà. Ví dụ: m3 xây tường, m2 trát, m3 bê tông, m2 lát nền, m2 ốp nhà vệ sinh, số lượng thiết bị vệ sinh, chiếu sáng…
Bước 3: Dựa vào định mức sử dụng vật liệu, bạn sẽ biết khối lượng vật liệu cơ bản cần thiết là bao nhiêu. Ví dụ: xi măng, cát, đá, sắt thép… cái này gọi là bảng tổng hợp khối lượng.
Bước 4: Tìm hiểu giá cả và nhân với khối lượng vật tư, vật liệu thiết bị tương ứng có trong bảng tổng hợp khối lượng.
Tổng các chi phí này chính là số tiền cơ bản khi làm nhà. Tại sao tôi nói là số tiền cơ bản? Vì đây mới là số tiền để mua vật liệu và thuê nhân công, còn rất nhiều các chi phí tôi đã liệt kê ở phần trước bạn còn nhớ chứ?
Cộng chi phí cơ bản với các chi phí khác, đây là toàn bộ số tiền bạn cần phải bỏ ra để hoàn thành toàn bộ công trình. Cách này chi tiết và chính xác, tuy nhiên khá khó với người không làm trong lĩnh vực xây dựng. Trong trường hợp bạn không có chút chuyên môn nào trong lĩnh vực này, bạn có thể làm như sau:
+ Thuê đơn vị thiết kế tính toán khối lượng vật liệu, thiết bị (bảng tổng hợp khối lượng tôi đã nói ở trên)
+ Tự tìm liên hệ với nhà cung cấp để mua được với giá tốt nhất
+ Nhập vào bảng tổng hợp khối lượng
+ Nhập các chi phí khác sau khi đã tối ưu.
Cộng tất cả các giá trị trên bạn sẽ có kết quả là chi phí cần để làm nhà. Lưu ý: trong quá trình làm nhà bạn cần liên tục theo dõi và điều chỉnh các con số theo từng hàng mục và tiến độ thi công để đảm bảo việc làm nhà hiệu quả và đúng kế hoạch tài chính
Dựa vào định mức chi phí trên m2 sàn.
Bạn có thể dùng cách này để tính nhanh chi phí làm nhà, kết quả tính toán chỉ là tương đối, nhưng bạn có thể dùng để tham khảo hoặc để so sánh với các công trình tương tự để biết hiệu quả việc làm nhà ra sao.
Cách làm này như sau:
Lưu ý: nếu nhà bạn sử dụng móng cọc: bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi mini, cọc tre…thì chi phí phần này được tính riêng.
- Tính toán diện tích. Bao gồm:
+ Tổng diện tích phủ bì sàn bê tông tất các tầng và mái bằng
+ Diện tích mái ngói, mái tôn (nếu có), mái ô cửa, sàn phụ (nếu có)
- Chi phí bạn cần để làm nhà:
CP = Chi phí phần cọc (nếu có) + (d.t sàn , mái bằng) x (đơn giá/m2 sàn) + (d.t mái) x (đơn giá/m2 mái)
Trong đó:
+ Chi phí cọc tính riêng = số lượng cọc x chiều dài cọc x (đơn giá/m dài cọc).
+ Đơn giá/m2 sàn: tùy thuộc vào từng địa phương và mức độ hoàn thiện, sử dụng vật liệu loại nào, bạn có thể tham khảo các công trình tương tự ở địa phường để có số liệu chính xác nhất. Đây là toàn bộ chi phí nhân công, vật liệu, thiết bị (chưa kể nội thất) để hoàn thiện công trình.
Theo tôi được biết, giá trị này là: 4-5 tr/m2 đối với nhà ống dạng đơn giản, 5-6 tr/m2 đối với nhà ống cao cấp hơn, 5-7 tr/m2 đối với biệt thự 2, 3 mặt tiền…
+ Đơn giá mái/m2: tùy thuộc là mái bê tông dán ngói, mái vì kèo thép lợp ngói hay mái tôn.
Bạn có thể lấy đơn giá mái ngói bê tông dán ngói = 70% đơn giá sàn bê tông | Mái lợp tôn vì kèo thép = 50% giá sàn bê tông | Đơn giá mái lợp tôn bạn có thể liên hệ trực tiếp với đơn vị thi công.
Tính toán khối lượng làm nhà.
Thiết kế dù chi tiết đến đâu, thi công thực tế cũng không thể chính xác 100%, vì vậy bạn cần phải biết cách tính cơ bản:
- Công thức tính vật liệu xây nhà
- Cách tính khối lượng bê tông sàn, m3 bê tông móng
- Mét khối đất, m3 cát
- Diện tích mét vuông đất, đất không vuông, m2 xây dựng, diện tích nhà,
- Cách tính diện tích mét vuông tường gạch, diện tích m2 mái ngói, mái tôn, cửa, sơn tường để sơn…
- Cách tính sắt, xi măng, vật liệu xây nhà…
Định mức sử dụng vật liệu
Định mức sử dụng vật liệu là hao phí vật liệu cần thiết để làm được một đơn vị khối lượng công việc nào đó. Ví dụ: m3 bê tông, m2 trát, m3 tường xây…
Phần này giúp bạn trả lời các câu hỏi kiểu như:
- 1m2 sàn cần bao nhiêu kg sắt thép, xi măng
- Xây 1m2 tường 10, 20 cần bao nhiêu viên gạch.
- 1m3 bê tông cần bao nhiêu xi măng…
Bài này tôi đã tóm lược tất cả nội dung cần thiết để giúp bạn tính liệt kê, tính toán, cách tối ưu từng loại chi phí khi làm nhà, cũng như hướng dẫn bạn cách tính toán khối lượng, hiểu thế nào là đinh mực sử dụng nguyên vật liệu.Tuy nhiên không thể trình bày chi tiết tất cả nội dung trong một bài viết được bạn có thể xem thêm ở bài viết chi tiết trên giupbanlamnha để biết rõ hơn nhé.
Chúc bạn thành công!
